אתם צעד אחד לפני החיסכון

השאירו פרטים ואנו ניצור אתכם קשר

    Facebook Whatsapp instagram

    תמהיל משכנתא

    תמהיל משכנתא בנוי ממספר מסלולים:

    כל מסלול במשכנתא מתנהג שונה והריביות הנקובות בו יהיו שונות דרמטית.

    1. מסלול הפריים:

    מה לא נאמר על מסלול הפריים המהולל?! זה המסלול הכי כדאי! המסלול הזה מאפשר לנו ללוות כסף מהבנק כאשר הריבית על המסלול משתנה בהתאם לריבית בנק ישראל בתוספת מרווח מסוים שהבנק מרוויח עלינו.

    אז מה חשוב לנו להבין על המסלול הזה?

    פריים הוא ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח בנקאי העומד על 1.5%. למעשה, הבנקים לווים כסף מבנק ישראל ומוכרים את הכסף בתוספת המרווח הבנקאי לציבור לקוחותיהם. שנציגת המשכנתאות אומרת לכם כי הריבית שתקבלו על מסלול הפריים עומד על "פריים מינוס 1/2%", היא למעשה אומרת לכם כי הריבית שתקבלו על ההלוואה היא:

    ריבית בנק ישראל + המרווח של הבנקים – חצי %. כלומר- אם ריבית בנק ישראל (נכון לינואר 22) עומדת על 0.1%, אז נרצה לחשב כמה תכל'ס אנחנו משלמים ריבית כך שהחישוב יראה ככה: 1.1%=0.5%-0.1%+1.5%.

    חשוב לזכור! אם ריבית בנק ישראל תעלה, הריבית על ההלוואה שלנו תעלה גם! איך ממחזרים משכנתא? פנו אלינו.

    יתרונות מסלול הפריים:

    • הקרן והריבית לא צמודים למדד המחירים לצרכן.
    • המשכנתא ניתנת למחזור בכל עת ללא קנס פירעון מוקדם.
    • קרן ההלוואה הולכת ויורדת מההחזר הראשון.
    • המסלול מתאים לתקופה בה הריבית יציבה.
    • מסלול זה הוא בדר"כ המסלול הכי "זול" ביחס למסלולים אחרים.

    חסרונות מסלול הפריים:

    • חוסר וודאות לגבי רמת הפריים.
    • עלייה של 1% בפריים תביא לעלייה של כ 10% בהחזר החודשי.
    • מסלול שדורש תשומת לב ומעקב.

    לאור השינויים שקרו בתקופה האחרונה לגבי ביטול מגבלת הפריים, הייתי שוקל פעמיים אם כדי לי לשלב את המסלול הזה בהרכבו המקסימלי (עד 66% מסך המשכנתא) ובכלל לתקופה המקסימלית – בסופו של דבר, ריבית בנק ישראל ממש נמוך ולכן נותר רק להמתין שהריבית תעלה. מחפשים מידע הקשור למשכנתא לאיחוד הלוואות? צרו איתנו קשר.

    מעבר לכך, כפי שכבר רואים, הבנקים לא ממש מתלהבים מהמהלך של ביטול המגבלה והגדילו את התוספת לפריים כך שבסופו של דבר הלווים ישלמו יותר.

    1. מסלול ריבית קבועה (צמודה/לא צמודה):

    בכל תמהיל משכנתא תשלבו את מסלול הרכיב הקבוע במינימום של 1/3. זו הוראת בנק ישראל. מסלול ריבית קבועה הוא מסלול בו ריבית הבסיס אינה משתנה במהלך חיי המשכנתא. אך אם המסלול קבוע צמוד למדד המחירים לצרכן (להלן "המדד"), המדד יתווסף "כרכיב" לקרן. לפיכך אם סכום הקרן עולה/יורד אזי שגם החזר המשכנתא על אותו מסלול משתנה. זו נקודה חשובה להבנה שכן הסביבה האינפלציונית בישראל בנקודת הזמן בה לוקחים את המשכנתא משליכה על תעדוף של מסלול ק"צ או קל"צ.

    מסלול קבוע לא צמוד הוא מסלול שהריבית בו קבועה, אינה משתנה לעולם. פעם אחת לקחתם את המסלול הזה בריבית הנקובה באותו מועד, ואתם זכאים להישאר עם הריבית הנקובה לאורך כל חיי המשכנתא. המסלול הזה מייצר "שקט תעשייתי" ללווים, שכן ההחזר ברכיב הלוואה זה אינו משתנה. עם המסלול הזה אתם באמת יכולים לתכנן את עתידכם הכלכלי מבלי שיהיו הפתעות בדרך. לכן המסלול הזה זוכה לפופולריות אדירה בקרב נוטלי המשכנתאות. כמעט תמיד הריביות על קל"צ יהיו גבוהות יותר מק"צ לאותה תקופת זמן.

    אז ממה נגזרת הריבית על הקבועה?

    הנחת המוצא שלנו היא שבעולם ההלוואות בריבית קבועה, אנו נוהגים לשלם למלווה ריבית גבוהה יותר על תקופת הלוואה ארוכה יותר. הסיבה העיקרית לכך היא שלמלווה (הבנק) אין יכולת להתאים את ריביות המסלול של הקבועה לאחר שכבר לקחתם את המשכנתא. לכן, כשהבנק רוצה לבדוק איזה ריבית להציע לכם בחלק של הקבועה, אתם נדרשים להגיד לו לאיזו תקופה ההלוואה. לאחר שהבנק קיבל את המידע הזה, הוא הולך לבדוק מה עלות גיוס ההון שלו (יש מאמר נפרד שמדבר על הלימות הון – מה זה אומר וכיצד זה משפיע על המשכנתא שלנו) לאותה תקופה מבוקשת ועליה מוסיף את "הרווח" שלו. מידע נוסף על הלוואת משכנתא נמצא אצלנו, חייגו אלינו.

    אז מה ההבדל בת‘כלס בין מסלול קל"צ לק"צ?

    במסלול ק"צ הבנק נוקב לנו בשיעור ריבית X ואומר לנו שיוסיף לנו את המדד לאותו סכום שלקחנו צמוד למדד. במסלול הזה הבנק משאיר אתכם חשופים לשינוי המדד שמצטבר לקרן, ומצד שני נותן לכם להנות מריבית בסיס זולה יותר.

    במסלול קל"צ הבנק מנטרל לכם את המדד אבל נותן ריבית בסיס גבוה יותר. כלומר, הבנק לוקח את סיכון "שינוי המדד" על חשבונו ומשחרר אתכם ממנה אבל נותן לכם לשלם יותר בהשוואה לק"צ.

    אז מה כדאי?! צמוד או לא?

    מאוד תלוי ואין תשובה מדוייקת לשאלה זו מאחר ומדובר במידע "צופן פני עתיד". ייתכן שהעתיד יוכיח שהבנק תמחר באופן לקוי את היחס בין הק"צ לקל"צ (מה שבדר"כ קורה), וייתכן להפך. תלוי בשיעור שינוי המדד על פני תקופת ההלוואה.

    ובכל זאת… ?

    עלינו לנסות למצוא את נקודת האיזון בין הק"צ לקל"צ. אמחיש בדוגמה – אם הבנק נותן לנו לבחור בין שני מסלולים לתקופת זמן זהה:

    ק"צ ב2% או קל"צ ב3%.. מה נעדיף?

    תלוי בהנחות הבסיס שלנו. אם הנחת הבסיס שלנו כי ממוצע המדד יהיה 1% (בחישוב גס) למשך כל תקופה ההלוואה, אנו נהיה אדישים בין המסלולים בחישוב קר. אבל אם אומרים לנו שהמדד יהיה 0.99% ומטה נעדיף לקחת את המסלול ק"צ. ואם אומרים לנו שהמדד יהיה 1.01% ויותר בשנה, נעדיף לקחת את … הקל"צ. אבל המצב התיאורטי הזה לא באמת קיים…. לשאלות נוספות על הלוואה לכל מטרה משכנתא פנו אלינו.

    במציאות, אנחנו נהיה מוכנים לשלם לבנק פרמיה בעבור זה שהבנק יבטח אותנו כנגד שינויים במדד (לאלה שמתקשים לישון בידיעה שיש מדד על המשכנתא) ובתמורה זה עולה לנו בריבית (או לפחות אנחנו אמורים להתחשב בכך). זה אומר שאתם כלווים יכולים לקבל על עצמכם (אם בידכם הכלים הנכונים) החלטה מושכלת יותר באשר לכדאיות נטילת מסלול ק"צ על פני קל"צ. עולם של מדדים נמוכים כפי שקורה היום, טומן בתוכו "נגיסה" גדולה יותר מהקרן.

    • מה זה מדד המחירים לצרכן ולמה הוא קשור – תמצית:

    המדד למחירים לצרכן הוא מדד המתפרסם חודש בחודשו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. מדד המחירים הוא מדד אמפירי הסוקר את שינוי המחירים של שירותים, סחורות ומוצרים לפי הרכב נקבע. לדוגמה, אם מחירי הירקות בסופר, שכירות הדירות, מחירי הדלקים, המוצרים בסופר וכו' השתנו, משקללים את שיעור השינוי של המרכיבים הללו ומפרסמים את השינוי הכולל במחירים ביחס לחודש הקודם. בנק ישראל מעוניין כי מדד המחירים לצרכן יעלה מידי שנה בטווח של 1%-3%. וכפי שחזו בבנק ישראל, מדד המחירים לצרכן, ב3 שנים האחרונות אכן עלה ומשיג את יעדיו. עפ"י נתוני בנק ישראל, בעקבות הקורונה אנו עדים לעליה משמעות לעומת השנה הקודמת מה שמעיד ככל הנראה שבקרוב יהיה שינויי במשכנתאות שלנו ולכן צריך לשקול בכובד ראש היתכנות למחזור משכנתא.

    אז הבנו שמדד המחירים לצרכן הוא לא מדד מסובך להבנה והוא קשור קשר הדוק לסל המוצרים, שירותים וסחורות המוצעות לנו כצרכנים במדינת ישראל (זה מדד הבודק בכמה התייקרו המחירים של מה שאזרחי ישראל קונים). המדד הזה לא יכול להשתולל ופתאום לעלות ב10% מידי שנה ואפילו לא 5%. המבוגרים מביננו בטח אינם יכולים לשכוח את שנות ה-80 בהם האינפלציה הגיע למאות %. אבל אנחנו לא שם והסביבה המאקרו כלכלית השתנתה.

    1. מסלולי משתנות כל 5 שנים (צמודה/לא צמודה):

    זה אולי טיפל'ה יהיה יותר מורכב להסביר אבל אנסה בכל זאת לעזור לכם להבין:

    מסלול משתנה כל 5 שנים בין אם צמודה למדד או לא, הוא מסלול שהריבית משתנה מידי 5 שנים ובמועד קבוע. שיעורי הריביות שתשלמו על מסלול זה בנוי ממספר רכיבים שנסביר בהמשך. הריבית שתקבע במסלול זה משתנה בכל תקופה ובמרווח של 5 שנים בין נק' יציאה אחת לשנייה. השינוי בריבית מתקופה אחת לשנייה היא השינוי בעוגן. ואסביר:

    מסלול מ"צ משוכלל מריבית ממוצעת של אג"ח ממשלתי צמוד לתקופה של 5 שנים (להלן "העוגן") + הרווח של הבנק (להלן "המרווח") + מדד (המחירים לצרכן). אם היינו לוקחים מסלול מל"צ, הריבית הייתה מורכבת מאג"ח ממשלתי לא צמוד + המרווח. אם היינו לוקחים מסלול משתנה לא צמודה, העוגן היה אגח ממשלתי לא צמוד + המרווח.

    העוגנים משתנים בין בנק לבנק. אך אין הבדלים משמעותיים ביניהם. ניתן לקחת את המסלול הזה למינימום של 10 שנים ולפדות אותו לאחר 5 שנים בנקודת היציאה ללא קנסות פירעון מוקדם. עלות קנס הפירעון המוקדם במסלול זה יהיה מחושב על פי הפרשי התשואות בין נק' הזמן שאתם לקחתם את המשכנתא לבין הזמן בו אתם רוצים לפרוע את המסלול הזה.

    בדר"כ המשתנות הוא המסלול הכי יקר בתמהיל. אבל משחק נכון איתו יכול להטיב עימכם בתמהיל הכללי. אסביר:

    הבנק רוצה להרוויח עליכם כנוטלי משכנתא וכמה שיותר. איפה הוא הכי פחות מרווח עליכם? במסלול הפריים. איפה הוא הכי מרוויח עליכם? במשתנה. והסנדוויץ' הוא המסלול הקבוע. בנקודת הזמן בו אתם בונים את המשכנתא, הבנק משקלל את הרווחיות הצפויה שלו תחת הנחה כי אתם נשארים עם המשכנתא עד למועד פירעונה. בדר"כ הישראלים נוטים לפדות חלקים מהמשכנתא טרם זמנם בין אם כתוצאה מקבלת כספים מקרנות השתלמות, בין אם מירושה, זכייה בלוטו או יתרות שנצברו להם. אז ברור לכם כי רווחיות הבנק היא הכי גבוהה ככל שהבנק מלווה לכם ליותר שנים במסלול "המשתנה" ורצוי בכמה שיותר כסף. אם הבנק מעלה את הריבית במקום אחד, אתם תרצו לקבל ממנו "סוכריה" במסלול אחר בתמהיל. מאחר והפריים הוא מסלול טוב גם ככה, נותר לנו להגיד שככל שהרווחיות של הבנק עולה במסלול המשתנה, אז אתם יכולים לבקש מהבנק ריבית יותר נמוכה במסלול הקבועה. אתם מבחינתכם נותנים לבנק לחשוב שהוא ירוויח עליכם הון. מה שהבנק לא יודע הוא שאתם מתעדים לפדות חלק מהמסלול הכי יקר – המשתנה טרם זמנו ואולי אפילו תוך זמן קצר לאחר שלקחתם את המשכנתא.

    כמה מילים אחרונות בנושא תמהיל משכנתא:

    בניית תמהיל משכנתא באופן נכון הוא לא דבר מורכב מאוד. עם זאת, לא ניתן לעכל בזמן כה קצר את כל המידע הנחוץ לכם לבנייתו ובטח לא את הדינמיקה הנהוגה ביחסי בנק-לקוח.

    • יש עשרות משתנים במשוואה וטריקים שניתן לשלב באמצעים חכמים.
    • הליך המשא ומתן מול הבנקים הוא לרוב מתיש ולא כייפי.
    • יהיה לכם קשה להבין האם הריביות שקיבלתם הן טובות, כי ריביות המשכנתא משתנות מאחד לשני ובהתאם למספר משתנים נוספים.
    • לקיחת יועץ משכנתאות שיעזור לכם רק בבניית התמהיל היא כדאית ועשויה לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים על המשכנתא. זאת לא סיסמה. זה אמיתי! אם אין לכם את הידע הנדרש לבנות תמהיל משכנתא נכון – פנו ליועץ משכנתא. שרות של יועץ משכנתא מקצועי שיעזור לכם בבניית תמהיל בלבד הכולל בתוכו תהליך הכרה והבנה מלאה של צורכי הלקוח. אל תתביישו לחפור לו בשיחת טלפון ארוכה עם שאלות. זו העבודה שלו והוא למענכם.

    היריעה קצרה מלהרחיב במאמר אחד על עולם המשכנתאות. אוכל לכתוב עוד 10 מאמרים ולא לסיים. התחום הזה מורכב ונדרשת בו הבנה!

    אל תתנו לבנקים להוליך אתכם לתמהילים ומסלולים שרווחיים בשבילם. חפשו את הנכון לכם.

    אתם עומדים לפני רכישה של נכס וזקוקים למשכנתא לדירה ראשונה?

    צרו קשר עכשיו: 052-2858717 או השאירו פרטים למטה ומיד יחזרו אליכם ותקבלו את המשכנתא עם הריביות הכי נמוכות בשוק

    *** רק לגולשי האתר, קבוצה הכי מובילה בישראל שכל בעלי התפקידים בתחום המשכנתאות נמצאים שם. אם יש לכם שאלות לעו"ד, שמאי, יזם נדל"ן, יועץ משכנתאות או אפילו בנקאים אז תעלו את השאלה ויענו לכם בהקדם (המשכין – הכל קשור למשכנתא)

    עוד לא השארתם פרטים?

    השאירו פרטים ואנו ניצור אתכם קשר

      מאמרים נוספים

      יועץ משכנתאות

      "יועצי המשכנתאות מסייעים ללקוחות, שבוחרים בכך, בעת קבלת החלטה משמעותית בחייהם. היועצים גם תורמים להגברת התחרות בין הבנקים בעצם ההשוואה שהם מבצעים עבור הלקוחות של תנאי ההלוואה במספר...

      מסלולי משכנתא

      הלוואת משכנתא היא לקיחה של מספר הלוואות בו זמנית לצורך רכישת נכס. כל הלוואה נקראת מסלול שיש לה הקריטריונים שלה וההגבלות שלה, כפי שקבעו בבנק ישראל. כאשר יש...

      החזר משכנתא

      מזל טוב... התחתנתם ואתם עובדים במקום עבודה קבוע (ישיר מדי, אני יודע) הצלחתם לחסוך למרות כל הקשיים והאינפלציה הגוברת (מי לא מכיר את התחושה שגוזלים אותנו?) וכעת אתם רוצים לקנות...

      שיווק וקידום אתרים באינטרנט