אתם צעד אחד לפני החיסכון

השאירו פרטים ואנו ניצור אתכם קשר

    Facebook Whatsapp instagram

    מושגים במשכנתאות

    כל פעם שפניתם לבנק והתיישבתם מול הבנקאי, הרגשתם שאתם הולכים לאיבוד עם כל המושגים במשכנתאות שהוא מדבר איתכם? "אני אתן לך משכנתא סולידית במסלול פריים בשילוב הלוואה קבועה צמודה וכדי להוזיל את הריביות נשלב גם משתנה צמודה כל 5 שנים ולאחר שנבדוק את יכולת ההחזר שלך וההון העצמי נדע כמה אחוזי מימון מגיעים לך וכשתקבל אישור עקרוני נמשיך לחיתום וביטחונות" (שיחה בין פלוני לבין בנקאי באיזשהו בנק).

     

     

    כדי שלא תהיו במצב של פלוני, חשוב להכיר את המושגים במשכנתאות לפני שפונים לבנק. במאמר זה תקבלו מילון "בנקאי-עברי" שיעזור לכם:

    אחוז מימון

    זהו היחס בין ההון העצמי שקיים ללקוח לבין שווי הנכס פחות 1 = אחוז מימון בנקאי

    מומלץ לנסות להקטין את אחוז המימון של המשכנתא. עפ"י הוראות בנק ישראל התמחור יהיה יקר יותר על הלוואות באחוזי מימון גבוהים (לעוד מידע כנסו למאמר המדבר על הקצאת הון).

    אישור עיקרוני

    השלב הראשון בתהליך קבלת המשכנתא הוא הגשת הבקשה להלוואת משכנתא, הנקראת גם בקשת הגשה לאישור עקרוני. במסגרת הפניה תתבקשו לתת פרטים ראשוניים הקשורים בכם ובנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש (גם אם אין לכם עדיין את הפרטים המדויקים של הנכס) ולאחר עיבוד קצר של הבקשה, תקבלו תשובה לבקשתכם.

    אישור זה מהווה מעין "אור ירוק" להמשך התהליך – מעין בדיקה מוקדמת של אחוז מימון המשכנתא אותה אתם יכולים לקבל, בכפוף לתשובת הבנק לבקשתכם.

    חשוב לדעת: האישור העקרוני מותנה בכך שכל הפרטים שמסרתם במעמד הגשת הבקשה יאושרו ויאומתו, ולא יתגלו פרטים נוספים שימנעו מהבנק לאשר את הבקשה.

    דרגה שנייה/שווה (פרי-פסו)

    במקרה שהדירה שברשות הלווים משועבדת לבנק מסוים, והם מעוניינים לקבל הלוואת משכנתא מבנק אחר (מחזור משכנתא קיימת או משכנתא נוספת מגופים חוץ בנקאיים), עליהם לקבל את הסכמת הבנק הראשון אשר לטובתו משועבדת הדירה. הסכמה זו, אם תינתן, יכולה להיות הסכמה לשעבוד נוסף ב "דרגה שווה" או ב"דרגה שנייה". כלומר: אם הדירה הממושכנת תמומש, יקבל כל בנק את חלקו בסכום שיתקבל (קודם דרגה ראשונה ואז דרגה שנייה ואם יישאר כסף הוא יעבור ללווים).

    הוצאה קבועה

    היא הוצאה הנובעת מהתחייבות של הלווה, שיתרת תקופתה עולה על 18 חודשים (כמו למשל דמי מזונות או החזר של הלוואה).

    הכנסה חודשית פנויה

    היא ההכנסה החודשית נטו, בניכוי הוצאות קבועות: ב” הכנסה חודשית” הכוונה היא להכנסה קבועה המשולמת באופן שוטף, שהוצגה לגביה אסמכתא מתאימה (כגון תלוש שכר), ויש הוכחת תשלום בגינה (כגון דפי חשבון המציגים את ההכנסה).

    הערת אזהרה

    הינה הערה הנרשמת בטאבו, על בסיס התחייבות של בעל זכויות בנכס לבצע עסקה (או להימנע מביצוע עסקה) הקשורה בנכס זה. בדרך כלל, מטרת הערת האזהרה הינה למנוע רישום עסקאות סותרות על אותו נכס (שיכולות להביא לכך שאותו נכס יימכר לשני גורמים שונים). לפני שהבנק ייתן לכם הלוואה לנכסים הרשומים בטאבו, הוא ידרוש, כאחד מהביטחונות, רישום הערת אזהרה נוספת לטובתו, בגין התחייבות בעל הזכויות במקרקעין לרשום המשכנתא לטובת הבנק.

    הצמדה למדד

    אחד המאפיינים החשובים של כל משכנתא הוא ההצמדה שלה למדד זה או אחר. ההצמדה למדד משפיעה על קרן ההלוואה שנותרה לתשלום – אם המדד עולה, קרן ההלוואה שנותרה לתשלום עולה באותו שיעור. חישובי ההצמדה מתבצעים מדי חודש.

    כאשר מדברים על "הצמדה למדד" בישראל, מתכוונים בדרך כלל למדד המחירים .

    מדד המחירים לצרכן

    מודד את השינוי לאורך הזמן בין מחירו העדכני של "סל" מצרכים ושירותים (הנקבע על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה), לבין מחיר אותו "סל" בתקופת הבסיס. ההשוואה נעשית באחוזים או בנקודות, ומפורסמת בכל 15 לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה – במילים אחרות "אינפלציה".

    טאבו

    לשכת רישום המקרקעין מטעם משרד המשפטים אשר רושמת את זכויותיו של אדם או של בנק על נכס מסוים. הנכסים בישראל מופיעים בתור גוש חלקה והדירה עצמה רשומה בתור תת חלקה. הרישום המוסדר עובד על פי מספרים. פנקסי הרישום של לשכת רישום המקרקעין פתוחים לציבור הרחב וניתן לעיין בהן על ידי נסח טאבו אותו ניתן להוציא דרך האינטרנט.

    לוח סילוקין

    זוהי טבלה המציגה את ההחזר החודשי בכל חודש וחודש ומפרט כמה שולם לקרן, לריבית וכמה להצמדות.

    יש כמה לוחות סילוקים: לוח סילוקין שפיצר, קרן שווה, גרייס חלקי/מלא, בוליט/בלון/גישור

    לוח שפיצר

    מבין כל הלוחות סילוקין, שיטת שפיצר היא הפופולארית ביותר, מאחר שהיא מאפשרת החזרים ראשוניים נמוכים יחסית להחזרים בשיטת קרן שווה. בשיטה זו ההחזר החודשי קבוע אך רכיב הקרן בהחזרים הראשוניים נמוך, יחסית, והוא הולך ועולה ככל שההלוואה מתקדמת.

    מס רכישה

    על פי חוק, רכישת בית בישראל חייבת במס רכישה, המתבטא באחוז מסוים ממחיר הדירה. אחוז זה משתנה ומתעדכן מעת לעת, מומלץ להתעדכן באתר רשות המיסים בישראל. כמו כן, תוכלו לאמוד את שיעור מס הרכישה הצפוי באמצעות סימולטור מס הרכישה של משרד האוצר.

    מס שבח

    מס שבח מחושב בעת מכירת דירה, והוא מתייחס לרווח ההון הנוצר בעקבות המכירה. המונח "שבח" נובע מההשבחה שנעשתה בנכס, כלומר – ההפרש בין מחיר המכירה של הדירה לבין המחיר בו נקנתה הדירה על ידי המחזיק הנוכחי בנכס, עם הצמדה למדד ולאחר קיזוז הוצאות רכישה והשבחה של הנכס (כולל שכר טרחה לעורך דין על עסקת הקנייה, עמלה למתווך {עד 2% משווי הדירה}, עלויות שיפוץ הדירה, מס רכישה ובאופן כללי אגרות ומיסים, הוצאות על ריבית המשכנתא, פחת ועוד). מס השבח עומד על 25% מתוך השבח נטו שנוצר בעת מכירת הדירה. יש מספר דרכים לקבל פטורים ולכן חשוב לשמור את כל החשבוניות שקשורות לדירה למשל שיפוץ, עו"ד וכד'.

    משכנתא

    היא הלוואה בה משועבד נכס מקרקעין כערובה לחיוב. במקרה של הלוואה מהבנק, השעבוד נעשה כבטוחה להחזר ההלוואה על ידי בעל הזכויות בנכס, לטובת הבנק ונרשם בלשכת רישום המקרקעין. מעבר למשכנתא "רגילה" (המשמשת לרכישת הנכס המשועבד), ניתן גם לקבל הלוואת משכנתא לכל מטרה, בה הנכס המשועבד משמש כבטוחה לטובת הבנק שנותן את ההלוואה. במקרה כזה, אם הלווה לא עומד בתנאי החזר ההלוואה, יפרע החוב באמצעות מימוש הנכס.

    שיעור/גובה ההון העצמי

    זהו הסכום הראשוני הנזיל העומד לרשותכם למימון חלקכם ברכישת הדירה.

    ריבית קבועה

    ריבית שנשארת כמו שהיא לאורך כל חיי המשכנתא.

    משכנתא קבועה צמוד מדד

    היא משכנתא בעלת ריבית הנשארת קבועה לאורך כל שנות ההלוואה, ובמקביל הריבית צמודה למדד. בפועל, המשכנתא אינה ממש קבועה, מאחר וההחזר החודשי נקבע על פי המדד. אם המדד עולה – התשלום גדל . מצד שני, אם המדד יורד – משלם פחות.

    עמלת היוון

    נגבית רק אם הריבית הנוכחית של ההלוואה נמוכה יותר מהריבית הממוצעת על משכנתאות הנהוגה במשק (על פי מסלול ההלוואה) ביום הפירעון המוקדם. עמלה זו נגבית הן בעת פירעון מוקדם של ההלוואה והן בעת מחזור ההלוואה למסלול אחר.

    ריבית

    הריבית היא מחיר הכסף. כלומר: המחיר שמשלם הלווה למלווה, תמורת השימוש בכסף שניתן כהלוואה. הריבית מחושבת באחוזים לתקופת זמן. למשל: ריבית של 4% לשנה. באופן כללי, הריביות על משכנתאות נחלקות לשני סוגים: ריבית קבועה – וריבית משתנה.

    ריבית הפריים

    ריבית הפריים היא הריבית הבסיסית של כל בנק ובנק. היא מבוססת על ריבית הבסיס של בנק ישראל, בתוספת מסוימת שכל בנק קובע לעצמו.

    ריבית משתנה

    נקבעת על פי "עוגן" – פרמטר אובייקטיבי וידוע מראש. כשהעוגן עולה – הריבית עולה באותו שיעור, וכשהעוגן יורד – הריבית יורדת בהתאם. כל בנק יכול לקבוע עוגן שונה העונה על הקריטריונים שנקבעו על ידי בנק ישראל. הריבית המשתנה נחלקת למספר סוגים: ריבית משתנה על בסיס הפריים ריבית משתנה על בסיס ריבית עוגן מק"מ, על בסיס "עוגן משכנתאות", מט"ח או על פי ריבית הליבור.

    אז לסיכום…

    הבנת המושגים הקשורים למשכנתאות תעזור לנו לדבר עם הבנקים באותה השפה ואולי "לתפוס" את הבנקאי בשעת מעשה של עבודה בעיניים (מנסה לדחוף מסלולים לא טובים ומסוכנים).

    בכל מצב, מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות שדובר את השפה הבנקאית ויודע את כל הטריקים של הבנקים.

    פנו למ.א משכנתאות – יועץ משכנתאות בכיר לקבלת יעוץ ראשוני בחינם  שיחסוך לכם המון זמן, המון כסף בבניית המשכנתא מותאמת וידאג לכם לשקט הנפשי עד סוף התהליך.

    השאירו פרטים למטה או לחצו כאן ליצירת קשר

     

    עוד לא השארתם פרטים?

    השאירו פרטים ואנו ניצור אתכם קשר

      מאמרים נוספים

      יועץ משכנתאות

      "יועצי המשכנתאות מסייעים ללקוחות, שבוחרים בכך, בעת קבלת החלטה משמעותית בחייהם. היועצים גם תורמים להגברת התחרות בין הבנקים בעצם ההשוואה שהם מבצעים עבור הלקוחות של תנאי ההלוואה במספר...

      שיווק וקידום אתרים באינטרנט